F-50を手にするまでの不動産投資

私はまだF-50を手にしていません。 しかし必ず手にします。  必ずです。 それまでの成功への軌跡を堪能してください。


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 今日は物件の現地調査に出かけてきた。 なかなか今週は良い物件がなく諦めかけていたところ、思わぬところから連絡が入り足を運んだ。

 場所は名古屋市某所 築14年の任意売却物件(区分所有)。 価格は810万円 LDK18 洋6 洋5.5 和6.5 の3LDKタイプだ。 立地条件はそんなに言い訳ではないが、「任意売却物件」ということと、18畳の広いリビング、そして私の好きな○○○シリーズ(マンションの名前)ということが私を期待させた。

 この○○○シリーズは、ここ名古屋地区では「バブル物」と呼ばれており、その名の通りかつて我が国が世界に権力を誇示できていた時代に建てられたもので、「贅沢品」がふんだんに使われているのが特長だ。 以前私は何件かこのシリーズの物件を見に行っているが、やはり他の建物とは随所に使用されている材質が一ランク違う。

 まずは拝見。 任意売却物件の特長として前オーナーの所有物等が残ったままになっていたりすることが多々あるのだが、今回もたくさん残っていた(笑) 笑えるのは冷蔵庫の中だが、ケチャップにマヨネーズ、バターにジャムと昨日夜逃げしたばかりじゃないのか状態であった。  部屋全体の汚さは目立つものの、やはり「バブル物」、良い材質を使っていた。 

20061209194607.jpgいつも通り各部屋をチェック! 間取り的にはかなり広くて住みやすそうな感じがする。 これは賃貸人がすぐ見つかりそうな物件だなとすぐさま感じた。

 

 トイレ、バス、キッチンと一通りチェックを終え、リフォームを施す必要な箇所を選別していった。 再三申し上げている通り、「不動産に恋をしてはいけない」。取引に恋をしないと!!

そのために後で交渉をしやすくするためにここは入念にチェックしてぜひ因縁を付けていきたいものだ(笑)

 キッチンはかなり汚れていて、流し、コンロ等はハウスクリーニングが必要だ。 しかし言葉では「あー、これはシステムキッチンごと変えたいな」とすでに駆け引きは始まっている。 余談ではあるが、私は料理が得意なためキッチンの構造には少しうるさい。 写真の通り、この物件はL字型の広いタイプなので料理をするには最高の形だ。

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 トイレに関してはウォッシュレットが付いているのでオーケー! バスに関してはシャワーの温度、湯量が一発で調整できる「サーモスタット付きシングルレバー混合栓」にぜひ交換したい。 

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 防犯に関しては「TVカメラ付きインターフォン」が備わっているためこれも問題ない。(多少デザインが古めだが仕方がない)

 

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 この辺りのものは比較的安い価格で交換できるので「家賃アップ」の必須アイテムとしてぜひ押えておきたいところだ。

 最終的に、壁紙の全張替え、畳の表替え、システムキッチンの交換、その他細かい修復が必要との旨を担当者に伝え、本題の価格交渉に入る。

 今回の相手は某銀行の債権回収部門だ。 こういった相手の場合、やり方次第ではかなりの値引きも可能になるため慎重にいきたい。 

 表面利回りは購入価格810万円で10.4% これでは話にならない。 なぜならあくまで表面だからだ。 不動産投資は実利回りが大事で、実際にキャッシュフローを計算すると驚くほど数字が落ちてしまう。 それを嫌というほど見てきたためここは、 購入価格700万円 表面利回り12%もしくは 購入価格600万円 表面利回り14%を目指したい。 200万円も値引けるのか!? という声が聞こえてきそうだが、答えは分からないの一言だ。 しかし言ってみなきゃ分からないっていうのも答えだ。 

 だから勇気を持って聴いてみる事だ。 ここでやはり体裁という言葉に負けそうになってしまうが、そんなことを言っていては失格だ。 私は事業をしたいのだから。

しかしこの段階では何もいえないため、いつも通り諸費用等のFAXを後日送ってもらう約束をし、担当者と別れた。 

またもや良い物件だった。 が、あくまでこの段階ではである。 問題は数字だ。 後日送られてくる諸費用等を使って、しっかりとしたキャッシュフローを出し判断したい。「価値がある物件」なのかどうかを。  もちろん価値があれば、早速「買い付け申し込み」=値引き交渉だ!

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コメント
頑張ってますねぇ~。
アセットさん、こんにちは。
ブログ、拝見させていただき、不動産投資への並々ならぬ意欲を感じました(笑)
ライバルが一人増えた感じです(笑)
資金量も私とは比べ物にならない感じですが、私も負けずにいい物件にめぐり合えるよう、新聞を取ろうと思います。
この1年、新聞はおろかTVもあまり見ていないので、やはり新聞で不動産情報ゲットは必須ですね。
(アセットさんはどこの新聞を取っておられますか?参考までに<(_ _)>教えてください!)
2006/12/10(日) 10:03:39 | |まだLevel1 #oYUcVp8U[ 編集]
千種区在住です。
私は2005/4に名古屋に転勤できました。
新聞はまったく取っていなかったので、まだ名古屋の土地勘もないんです。
不動産投資で物件めぐりをするうちに土地勘も出てくればと思っています。
中日新聞ですね。私も中日新聞を取ります!
あと、まだ私は大家さんではありませんが、名古屋の大家さん塾に入れてもらっています。まだ1回も会合に行ったことがありませんが・・・・
今度は1月末に会合があるみたいなのでアセットさんのことも話しておきます!(いいですか?)
2006/12/10(日) 10:17:43 | |まだLevel1 #oYUcVp8U[ 編集]
貴重な情報、大変ありがとうございます!
いやあ、勉強になりました。
本当にありがとうございます!
会合ではアセットさんのことを紹介しておきます。
物件、頑張って手に入れてください!
ブログも必ずチェックしますので、お互いいい物件をゲットできるように頑張りましょう!
今後ともよろしくお願いします。
2006/12/10(日) 10:53:56 | |まだLevel1 #oYUcVp8U[ 編集]
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