F-50を手にするまでの不動産投資

私はまだF-50を手にしていません。 しかし必ず手にします。  必ずです。 それまでの成功への軌跡を堪能してください。


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区分所有マンション外観 区分所有マンション外観2

 今日も 物件調査 に出掛けてきた。

今回は先週リフォーム中だった物件とその他新規2件を訪問してきた。

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 まずは1件目、愛知県某所にある築12年の3LDK(区分所有)、売買価格850万円の物件。

この物件の気に入ったところは間取りが変わっているところだ。 

 最近の新築物件には増えてはいるが、玄関入って廊下からもリビングからもお風呂場に入れる非常に便利な間取りで、戸建て住宅に住んでいるような感覚が個人的にはすごく気に入った。

区分所有マンションリビング 区分所有マンションリビング

 リビングと和室、洋室の3室が南面バルコニーに面していて、非常に明るい。

あと女性に人気の高い ウォークインクローゼット が付いているところもポイントが高い。

 問題の水廻り3点セットは、キッチン、お風呂、洗面台ともに綺麗に使用されていた感が見られて好印象。

区分所有マンションキッチン 区分所有マンションお風呂

 キッチンには、浄水器がそのままにされており、これが壊れていなければ良い付属品として使用できるかもしれない。

区分所有マンション流し台 区分所有マンションお風呂2

 お風呂はピンク色の浴槽で、通常のクリーム色の浴槽よりも高級感と清潔感を感じれてGOOD!

また蛇口もシングルレバー混合栓が付いているのでこれもOK!

同じく洗面台も綺麗で、蛇口はシングルレバー搭載。

区分所有マンション洗面台

 

 これは全体的にレベルが高い物件だが、オートロックと防犯カメラが付いていないためにここがマイナスかもしれない。

なぜならここは駅からの立地条件等は良いのだが、治安があまり良くない地域のため防犯には少しながらナーバスになりたいところだ。

 あとは価格がこのままではお話にならないのでもう少し交渉していきたいところだ。

 

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外観

 2件目は、先週お伝えしたリフォーム中だった物件。 この物件は私的には見るだけぇ~レベルのものであるが、後学のためにぜひ訪問してみた。

写真の通り、リビング、洋室、和室ともに全く別の部屋に変貌を遂げている。

リビング壁 区分所有マンションリビング

 

リビング床 区分所有マンション和室

 さらに驚くところはあれだけ汚かったキッチンがコンロ、流し台ともに生まれ変わっている。 これは ホームクリーニング によるもので、改めてこの威力にはビックリさせられた!

コンロ 区分所有マンションコンロ

 

流し台 区分所有マンション流し台

 このリフォーム前と後をリアルタイムで確認できたことは私にとって多きな学習になった。 

どんなに汚くても格安で綺麗にできるということをはっきりと認識ができたために、今後の取引には大いに役立つであろう。

 

区分所有マンション外観2 区分所有マンション外観

 3件目は、これも愛知県某所にある築10年の3LDK(区分所有)、売買価格980万円の物件だ。

 これはまだどの媒体にも広告が出されていない物件で、たまたま運良く情報を得られたものである。

 この地域はこの辺りでは一番の人気スポットで、1000万円以下の物件はまずお目にかかれないという場所であり、平均は1600~2000万円で取引されている。

ではなぜこの物件がこれだけ安いかというと、売主と元付け業者が知り合いで、売買価格等の全てをこの元付け業者に専任させているというところがポイントになっていた。

通常はいろいろな仲介業者が一つの物件に入り込んでくるために、大体の相場価格というもので取引が始まってしまうのだが、ここは他の業者に一切情報が出されていないために元付け業者の裁量で全て決めてしまっているという状況になっていた。

 その元付け業者にその辺りを聴いてみると、売主はどうやら一戸建てへの住み替えをするらしくここを手放したいとのことで売却を依頼されたらしい。

しかし依頼されたその元付け業者は、中古マンションの売買を専門にはしていないためにあまりやる気(売る気)がなく、スパッと決めたいとのことでありえない金額を提示しているということであった。

 この業者、専門は ディベロッパー で、中古マンションの手数料ごときの儲けは大したことないからさっさと済まして次に行きたいということらしい。

 これは私にとっては大チャンスだ!  本当にこの地域でこの価格はありえないのだ! ← 今まで再三いろんな媒体から情報を見てきて言い切れることだ。

 

 室内は居住中のために写真をお見せすることはできないが、めちゃめちゃ綺麗に使用されている。  ここら辺は住人の性格がすごく見て取れる。

 壁紙等も、このまま使用しても全然OKだなといえるレベルで、10年間暮らしていたとは思えない感じがした。

 洋室は、高校生の娘さんが使用しており、この子がまた美人!!(笑)  

 思わず部屋をチェックするふりをしていろいろ漁ってしまいそうになる ←おいおい捕まるぞ!!(笑)

 あまりその部屋ばかりチェックしていると、勘違いされてしまうため(自分的にはすでに勘違いしているが:笑)、ほどほどにしておきその他の部屋もチェック。

 

 しかしこのマンション、絶対に新築時にはそれなりの価格をしていたはずだ。 使ってある材質が全て高級である。

これはまさにお宝物件になりうると感じ、いつも通り住人ともフレンドリーな会話をし好印象を与える。 これは後々の価格交渉で有利にするためにだ!

 終始好印象で訪問を終えた後、担当者と価格交渉の余地があるのかを確認。 

笑えるのが、本当にさっさと売ってしまいたいようで 「いくらでも提示してください」 とのことであった。

この地域は、家賃が最低でも10万円/月を取れる場所であることは調査済みのために、 この段階で 表面利回りは12.2% を確保できる。

しかし担当者の意気込み?からもう少しいけそうなのでここから100万円割引いてもらえれば、表面利回り14% を達成できる。

これは非常にチャンスだ。 しかもライバルは上述の理由から今のところいないみたいだ。

あと気になることといえば、あの娘さんのみ。  ←完全に方向性間違えてます(笑)

 

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うーむ、やっと出会えたかもしれない。 私の望む物件に。

よし! 明日はこの周りの 賃貸仲介会社 (ミニミニ、ニッショー、ブルーボックス等)に行って、この物件の賃貸付けの状況等を聴きに行ってみて最終判断を下してみよう。

そう心に誓う収穫多き一日であった。

 

                ドルフ・デ・ルースの不動産投資大学

 

                センチュリー21オープンハウス

 

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