F-50を手にするまでの不動産投資

私はまだF-50を手にしていません。 しかし必ず手にします。  必ずです。 それまでの成功への軌跡を堪能してください。


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エントランス 外観

 昨日は 物件調査 に出掛けてきた。 


訪問は全部で2件。 2件とも予定にはなかった訪問となり、非常にお宝的な良質物件であった。


 朝、自宅のポストに1通の封筒が届いていた。


 それは以前1度だけ電話をしたことのある小さな不動産屋さんからのもので、全く何も期待せずに中身を見てみた。  そこにはエクセルで簡単に作成された不動産の一覧表が入っており、一通り目を通していると思わぬ掘り出し物を発見した!  


  早速電話をし資料をFAXしてもらい確認したところ、訪問の価値ありと判断。 すぐに約束を取り付けた。


すると面白いことに現場に向かう途中の車の中でいつもお世話になっている不動産担当者からTEL。


 2日前に出たばかりの良質な物件があるから一度見に来ないかとオファーが掛かり、これはっ!とすぐに見に行くことを確約。


なぜかこういう良い情報は立て続けに舞い込んでくることが多い。  いいね!調子が上がってきた!


 


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  まずは1件目、場所は名古屋駅から名鉄線で15分の愛知県某所。 封筒で知った掘り出し物物件だ。


 売買価格は740万円。 築11年の2LDK(5階建ての4階)、リビングが17畳と非常に広い。


この地域でこの価格は非常に安い!! なんでだろう?と考えながら中へ。


 


 写真の通り、全体的に本当に綺麗で明るい。 リビングは明るさを確保するために格子型のガラスが設けられており、珍しい造りだ。 (写真がボケててすみません)


リビング  リビング

和室も綺麗でどうやら畳は 表替え がしてあるらしい。


和室 和室
 


 担当者曰く、売主は地元の大地主で、そこの息子さんが住むために購入したのだが結局あまり住むこともなくここ6年ほどは空家になっていたということだ。 


 


そのため備品等も本当に綺麗でほとんど使われていない。


 しかも売主は、お金に困っているわけではないので賃貸に出して管理する手間よりも売ってしまったほうが楽ということからこんな相場よりもかなり低い値段で売りに出したということであった。


まさに ドラ息子 のおかげでこんな良い物件が埋もれていたという感じだ! ドラ息子に感謝!!(笑)


 水廻りもチェック。 キッチン、トイレ、お風呂と3点とも綺麗さは合格レベル!


キッチン キッチン

しかしトイレがウォッシュレットでないことと、お風呂、洗面台の水栓が シングルレバー ではないことが残念。 まあこれは格安で交換可能なためぜひ交換したい。


 またここのマンションは ペット可 のために賃貸時の契約が有利に働く場合もあることもメリットにあげられる。 もちろんそれなりのリスクもあるが・・・。


 しかしこのロケーションと質で740万円は本当に安い!!  しかも売主はあまり値段にこだわっている様子がないためにここからもう少し値引交渉も可能な感じだ。


 現況で 表面利回り12%、80万円ほど値引いてもらえれば 14% とかなり良い利回りを期待できる。  


まだこの物件はインターネット等には載せられていないと言う事なので、もう一度しっかりとシミュレーションをし、最重要検討物件としてのリストに挙げていきたい。


 


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エントランス 廊下

 2件目は、これも名古屋駅からアクセスの非常に良い場所の物件で、築18年を経過する2LDK。 3階 東南角部屋、リビングが18畳とこれまた広い物件だ。


リビング 
リビング

1件目と同様に3LDKを2LDKに改装してあるためにこれほどの広さを確保できている。 中をみてこれまたビックリ! 担当者が電話でかなり自信げだったのも納得。 


 ここもほとんど使用されていない部屋であったらしくめちゃくちゃ綺麗!


リビング 
リビング

理由は ドラ息子 のために親御さんが完全リフォームを施したにもかかわらず、当の本人はセカンドハウス程度にしか使用していなかったということが原因らしい。 


ここもかっ! と思いながらもまたもやドラ息子に感謝!!(笑)  


しかしこういう理由はあまりないために一日に2件出会えたのはかなりのラッキーであろう。


 写真を見て分かるとおり、リビング、キッチン、トイレ、お風呂のどれをとっても綺麗さには文句の付けようがない。 ← いつも通り水栓はシングルレバーには変えたい。


キッチン キッチン

バス バス

トイレ 洗面台

バス バス

一部ドラ息子の荷物がまだ残されているが気にしない、気にしない(笑)


 残っている荷物でそのまま置いていって欲しいのはエアコンで、見るところほとんど使っていない新品状態。 これは嬉しい!!


 売買価格は890万円。 まあまあ相場並みの値段だが、このまま買うのはなぜか面白くない(笑)  しかし価格交渉は今回は全く無理だと先に担当者に釘を刺されてしまった。


でもこのリフォームの内容を見れば確かに値下げはほとんどできないだろうなと納得はできるレベルではある。 


もし自分がこのレベルのリフォームを施そうと思うならかなりの追加投入資金が必要になるはずであるために、売主に代わりにリフォーム代金を出してもらったと思えば悪くない価格だ。


  一つだけ気になるのはこの場所の賃貸相場を私があまり把握できていないために正確なキャッシュフローシミュレーションが立てれないところだ。 明日早速この地域の賃貸仲介会社に行って調べてきたいと思う。


 


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 物件のレベルは本当に申し分ないために賃貸相場いかんではこれも最重要検討物件の仲間入りは間違いない!!


 


 今回は親不孝者のドラ息子たちのおかげで良い物件に巡りあえた。  


将来私がもっと大きな商業用ビル等を購入できるようになったときには、街中をフェラーリ等でかっ飛ばしている20代くらいのドラ息子ちゃんとまた関わりを持つかもしれないので、ぜひ全国の子供思いの親御さん方


 


 「ドラ息子にセカンドハウスや遺産をたくさん相続してください。 お願いします!!(笑)」


 


 早くそんな日が来ることを願っている・・・。



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