F-50を手にするまでの不動産投資

私はまだF-50を手にしていません。 しかし必ず手にします。  必ずです。 それまでの成功への軌跡を堪能してください。


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 先日お伝えした某マンションの価格交渉をスタートした。 売買価格570万円の築24年を経過した区分所有マンションだ。 

あれからいろいろとこの物件について実質利回りを正確に算出するために八方手を尽くし情報を収集していた。 その結果、正確な諸費用と、リフォーム費用そして賃貸付けにおける正確な家賃設定額(市場調査の結果から)が分かり、それをもとにキャッシュフローを打ち出してみた。

 購入価格500万円で 表面利回り 19%  実質利回り 11%  

 購入価格450万円で 表面利回り 21%  実質利回り 13%

と両者共まあまあ悪くない数字が出てきた。

しかしこれはあくまで値引き交渉がうまくいけばの話だ。 またもう一つ重要な点も残っている。 それは利回りよりも大事とされている C.C.R(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン)だ。  これは自分のお金をいくら投資して、それをどれくらいの期間で回収できるのかを示す指標で、不動産投資に関わらず全ての投資、ビジネスの基本ともいえる重要な考え方だ。  この考え方を詳しく知りたい方はぜひ以下に紹介する著書を読んでいただきたい。 私のような素人が説明するよりも長年の経験と実績を積んでこられた巨匠に学ぶほうがよろしいかと思う。

世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ—自己資金ゼロから始める究極の資産形成術

 

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 できる限り自分のお金は使わず、O.P.M(Other  People's  Maney) = 他人のお金(融資) を使っていかにレバレッジを図るかが最大のポイントだ。 

 

この場合、仮に自己資金を100万円使い、350万円(購入価格450万円の場合)を融資で賄うと、仮に年間家賃収入が100万円とするならば、C.C.Rは100%だ。 これは単純に自己資金をわずか1年で回収してしまい、2年目からは利益として自分の手元にお金が入ってくることを意味する。 (ここで使った数字はあくまで仮の場合である)

 200万円を自己資金に使ったならば、単純に C.C.R は50% 自己資金回収期間は約2年だ。 また究極は自己資金を0円まで持っていくというやり方で、この場合は100%の融資を使って C.C.R は ∞(無限大)となる! 

 仮に利回りが5%程度しかなくてもこの C.C.R が高いならば良い投資といえてしまう。 これは本当にマジックというか、ビジネス・オーナーとして最も大事な考え方だ。 

 まあもちろん利回りは高いにこしたことはなく、ここが基本ではあるけれどもこの先大きくなっていきたい私にとってはこの数字の使い方が後の成功を決めるキーワードだろう。

 よし! 銀行に行って、早速交渉だ。 初めてのことでさぞかし緊張するであろう。 またあとでいろいろ反省すべき点も出てくるであろう。

 しかし一番の成功の法則は「失敗から学ぶ」 である。   

 また私はこれによって多くを学ぶことだろう。  非常にワクワクする。

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