F-50を手にするまでの不動産投資

私はまだF-50を手にしていません。 しかし必ず手にします。  必ずです。 それまでの成功への軌跡を堪能してください。


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区分所有マンション外観2

 本日、投資物件を1件契約してきました!!

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 物件は愛知県岩倉市の築10年の3LDKの区分所有。

名古屋駅から名鉄で15分のアクセス良の人気駅。

物件は岩倉駅から徒歩10分の周りの環境も非常に良い人気物件。

価格は880万円とこの地域ではありえない破格で購入できました!!

 

 なぜこの価格で購入できたかというと、仲介を担当している会社の本業がディベロッパーだったことが功を奏しました。

 この物件を初めて見に行ったのが先月の中頃。

インターネットでも新聞でもあまり良い情報がなく少し諦めかけていたところ、今度は足を使う戦略に切り替え、不動産屋さんに新規で訪問しまくり思わぬ情報をゲット!

早速訪問してみたが、これがめちゃめちゃ綺麗で、築浅。 なんでこんな価格で売り出されているのだろう? と疑問に思ってしまった。

その理由を担当者に聴くと 「私のところは仲介は本業じゃないんですわ。 このお客さん(売主)に新築物件を立ててもらったので、このマンションを仲介してあげることになっているんですよ。」 とのこと。

 また 「仲介はたいして儲からないから時間をあまり取られたくないので、すぐに決まりやすい価格(1080万円)で出させてもらっているんです。 どうですか? すごく割安ですよ!」 と。

確かに担当者がいう通りこれは安い!  岩倉市は非常に小さい町なのだが、アクセスがめちゃめちゃ便利なためにマンション価格が全く下落していかない町で、ほとんどが最低1200万からで、1500万円を切ればすぐに成約してしまうというバブリーな場所。

地元の賃貸仲介会社で一通り情報を集めても、 「ト○タ系列を初めとする大手の会社などがすぐに社員さんのために借りていかれるので賃料も高く、治安もすごく良い所です。」 と明るい回答が返ってくる。

こういった情報をもとにこの地域での投資物件探しを続けていたのだが、当然人気ということは割安な物件などそうそう簡単にあるわけがない。 しかし諦めてたまるかと情報収集に明け暮れた結果が今回の成約につながった。

 

 今回この物件が売れ残っていた理由は次の5点が挙げられる。

① 売買仲介の担当会社が仲介についてあまり積極的でなかったこと

② 売主と仲介会社が専属専任契約を結んでいて、他の仲介会社に情報が回らなかったこと。

③ 売主が素人で②の専属専任契約のデメリットを理解していなかったこと。

④ 売主が一戸建てを新築し、マンションとのローンが2重になり、早く手放したかったこと。

⑤ 売買仲介会社の担当者が仲介に対してやる気がなかったこと。

 

 また以上の理由の中で一番大きかったのは②の 専属専任契約 というのがキーワードである。

 

 売買仲介の世界には、専属専任媒介と専任媒介、そして一般媒介の3種類の仲介契約がある。

この中で一番拘束条件が厳しいのが、専属専任媒介だ。 専属専任媒介は、売主が仲介を依頼した会社以外には広告が出せず、しかも自分で買主を見つけることもできないという契約だ。

 メリットは、仲介会社にとって他の会社にはない P.B商品(プライベート・ブランド)として差別化ができることにより、仲介に積極的な姿勢を見せてくれ、高い賃料で早く成約する可能性が上がること。

 デメリットは、情報が大きく回らないために、たくさんのお客さんの目に留まらないために、成約率が下がるかもしれない。 

といった特徴がある。  

 今回の取引では売主にとってはまさにデメリットが前面に出てしまった形となり、買主の私にとっては非常にラッキーであった。

また仲介会社のやる気のなさも私にとってはラッキーであり、仲介手数料の約40万円足らずでは儲からないと考えている不動産屋特有の事例であった。

 

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 この点を私は敏感に察知し、値下げ交渉に入り、見事200万円の値引きを成功させることができた!!

 仲介会社にとっては200万円下がったからといって、仲介手数料は6万円ほどしか変わらないので私ならばすぐ買いますよとアプローチをしてみたのだ。

 その結果、仲介会社は私の味方となってくれ、グズる売主を見事説得してくれたのだ。 ← 実際はかなり売主は反発したらしい。

まあ一般家庭において、200万円も予定より入ってくるお金が少なくなるのは誰でも嫌なものだ。 これが一般媒介で多くの買い付け希望者がいたらまず無理だっただろうと容易に察知できる。

しかし上記の理由から誰も物件を見に来ないということから焦りが生じ、YESと言わざるを得なかったようだ。  ← ローンを2つも返していくことになりますからね。

 

 そんなこんなで運良く 880万円で購入が成立し、めでたく契約を行ってきたという次第であります。 ← ちなみに昨年末に同じ物件が1200万円で売れたという事例があるために、そうとう割安で掴みました!!

また賃貸付けに関しては、地元のニッショーさんに専属でお願いしようと考えている。 

なぜ専属かというと、そこの担当者が非常に丁寧でプロらしい仕事をしていただける方であることが理由の一つと、一番正確な数字をいつ行っても教えていただけるということからこの人に任せれば大丈夫!! という確信があるためである。

そのニッショーの担当者によると、この物件は昨年から今年の頭にかけて、大手メーカーが12万円で成約したという事例が数件あるとのこと。 

12万円というと一般のサラリーマン家庭には少しばかりきついものだが、会社が半額出してくれるのならば話は別! 大手はこういった福利厚生がしっかりとできているために一流企業の社員さんがどんどんと入居していくそうです。 しかも家賃支払は企業がするので、回収も安心!!  

しかもこのマンション、ペットに関しては自由なために貸主(私)としては、賃貸の条件設定に幅が持たせれて好条件。

 

 キャッシュフローに関しては、次回以降詳細をお伝えしていきますが、簡単には以下の通り。

 

購入価格: 880万円  

諸経費+リフォーム代: 約100万円 (この段階では概算)

家賃: 12万円 

投入金額: 50万円

表面利回り: 14.7%

ROI: 288%

あくまでこの段階では表面数字を出すことしかできないが、追って 実利回り を報告していこうと思う。

 しかし ROIに関しては 288% という驚異的な数字を達成することに成功!!  もし仮に家賃が 10万円でも 240%!!  これは非常に良い数字である。

 

 やはり投資は 利回りよりもROIベースで見なければならない。 究極利回りはあまり関係ないというのが私の考えだ。 

私は他にもビジネスをしているが、常にこのROI、いわゆる 自分の投資金額をいかに早く回収できるかを一番に考えている。

そういった点では今回の買い物は非常に満足できる内容となった。

 

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 一度は情報のなさに諦めかけたりもしたし、値切りに対する体裁との戦いもあったが、自分のポリシーを貫き通せたことが今回の結果だと思う。

 しかしまだまだ気は抜けない。 なぜならば借り手がいなければただの負債。 ここから如何に早く高い資産価値を出せるかどうかが今日からの新しい仕事だ!! 

 究極利回りは関係ない!! ROIこそが投資で一番重要な要素だという考えを教えてくれた不動産投資界の巨匠ドルフ・デ・ルース博士。 彼の考え方は非常にシンプルで実践向きの手法が学べる一冊となっている。
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コメント
きれいですね。
写真をみるからに、きれいな物件ですね。

まだ、まだ、掘り出し物をありなんですね。
2007/03/24(土) 06:02:27 | |ひろゆき #-[ 編集]
おめでとうございます!
足で情報を集めたというのがすごいですね。見習いたいです。今後の収支状況も楽しみにしています。
2007/04/02(月) 17:27:47 | |さにお #-[ 編集]
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