F-50を手にするまでの不動産投資

私はまだF-50を手にしていません。 しかし必ず手にします。  必ずです。 それまでの成功への軌跡を堪能してください。


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今日は恒例の「現地物件調査」に行ってきた。 

 本日は愛知県名古屋市の某所を中心に区分所有5件を不動産業者とともに見学をしてきたがそのうち検討対象になった3兼の物件調査報告の一部始終をお伝えしたいと思います。

 

まず1件目は、築30年を経過する名古屋市内の中心部にあるメゾネットタイプと非常に珍しい間取りをした区分所有物件(RCマンション)。 

残念ながら居住中ということで写真を撮らせてはもらえなかったが、1階が16畳のLDK (以下 LDK16 とする) と2階は8畳の洋室と和室 (以下 洋8 和8 とする)、一階と2階の両階にトイレがあるというなんとも変わった間取り(2LDK)である。  築年数の経過が少し気になるが、実際に中を拝見するとすごく綺麗でとても過ごしやすそうな間取りをしている。 私は田舎者のため、生まれたときから一戸建てで暮らしてきたことからこういった2階立てタイプは非常に落ち着く。 田舎者同士なら話が合うだろうが、田舎の家というのは本当に無駄に広く、無駄にデカイためマンション独特の圧迫感にはどうもなじめないところがある。 ロケーションも最高で今全国でも地価値上げで話題の??? 名古屋駅が窓から一望できる。 夜は名古屋駅のツインタワーの夜景が綺麗だそうだ。  

現在のオーナーさんは女性の一人暮らしということもあってか室内はとても整理整頓されていて、特に要注意な水周り(キッチン、風呂、トイレ)もしっかりと手入れが行き届いている。 今までいくつか物件を見てきたが、やはり水周りが綺麗にされていると良い物件に見えてしまう。 この心理はリフォーム時や賃貸に貸し出す際の大事なポイントだと思う。 

 担当者の話では駅も近く、交通の便も最高なため、家賃は10万円から11万円は取れるということだ。 幸いこの地域の地理は私自身明るいため、ひいき目無しで見ても本当に良い立地条件をしていると思った。  価格は980万円。家賃を多少少なめに見積もって9万円としても表面利回り11%を達成している。 しかしここはもう少し価格交渉をしていきたいところで私は担当者にその辺のところを聴いたところ、もう少しならば交渉可能ということだ。  この「もう少し」というところが非常にポイントで、担当者としてもできれば値切られたくないだろうからあまり具体的には言及してこないが、私がこれを最低でも900万円には持っていきたいと考えている。

もし900万円で可能ならば 表面利回りが12%、家賃を10万円取れば13%にアップできる。 しかしただ下げてくれといっても芸がない。 いくつかリフォームが必要な箇所をチェックしてきたので後日買い付けを出す際にはその辺りの費用を考慮に入れた価格ということで交渉に入りたいと思っている。 また売主はローンは完済していて、老年のために実家に帰りたいとの売却理由のため、特にお金に困っているわけでもないし、賃貸に出す気もないということでここは人対人、気に入られたほうが勝ちということで積極的にコミュニケーションを図ってきた。 居住中の場合ここは大きなポイントだと思う。誰だって気に入った人の意見はそれなりに対応してくれるものだ。  

この後その部屋を去り、エントランス付近で担当者と購入の際の諸費用等をFAXしてもらう約束をし、後日連絡するという形で分かれた。  まず1件目は思ったより良い物件に出会えたとすこし満足だ。

 そしてその足で2件、3件と近場の物件を見学。 しかしこの2物件に関しては特に興味を示す要素はなかった。

 4件目。これは当たりだった。 また良い物件に出会えてしまった。 築は24年と多少経過はしているものの1年近くも埋もれて売れていない元某企業の社宅になっていたRC区分所有マンションだ。 LDK12 洋8 和8 和6の3LDKで、この夏にリフォームを施し2回の値下げを行なわれているといったものだった。

 私はなぜこんな物件が売れずに残っているのだろうと疑問に思った。 ロケーションは駅まで徒歩8分、スーパーまで車で5分といった最高の立地だった。しかもそのスーパーはただのスーパーではなく、近年流通業界で破竹の勢いを見せるイオン系のGMS(総合スーパー)がすぐそこにあるのである。 ここは地元なら誰しもが知っている超人気スポットで週末にはこのスーパーのおかげで渋滞ができてしまうといったありがた迷惑なお店だ。    これはっ!と思ったが余計怪しい。 なぜここが売れないんだろう。 

 担当者にその辺りを詰め寄ると納得できる回答が帰ってきた。 実は先月大規模修繕が終わったばかりで先々月まではあまり外観が綺麗ではなかったとのことだった。そういえば今日私が車でこの物件をナビで検索し探し当てたとき 「あれ?綺麗すぎるなぁ。 間違った物件に来てしまったかな」と感じたことを思い出した。 

これを聴いて安心し、その他一通りの見学と説明を受け、すっかり乗る気になってしまった。 あとは価格交渉のみと・・・。 現在の価格は570万円。 売主は業者。売却理由は社宅として利用しなくなったから早く売却したいとのこと。 この段階で表面利回り 14.7%。  担当者に価格交渉可能かと聴いたところ、言葉の発し方からするに結構いけると感じられた。  リフォームはすでに施してはあるが、和室が2部屋ということを理由にここは交渉したいなと思った。 やはり今は洋室のほうが好まれる傾向にあるため、一部屋を洋室へ改装をしたいとの理由付けにするつもりだ。  勝負は450万円! 表面利回り18.7%を目標だ。 

 またここでも諸費用等をFAXしてもらう約束をし、後日連絡をするということで別れた。  すごくこれは楽しみな物件になった。 ぜひ買い付け証明書をだそうと8割方心に決めた。 (続く)


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