F-50を手にするまでの不動産投資

私はまだF-50を手にしていません。 しかし必ず手にします。  必ずです。 それまでの成功への軌跡を堪能してください。


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 今日は今年初の 物件調査 に出掛けてきた。 

今年初ということでワクワクしながら行って来たのだが、今回もかなり良質な物件に出会えたのでかなり満足している。

 

 

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全部で5件の現地調査を行ってきたのだが、その中の2つが検討対象物件だったために紹介したいと思う。 (2件目はパート②で紹介)

 まずは1件目は、写真を見れば分かるように、最近地価高騰で元気の良い名古屋駅とミッドランドスクエアが一望できる場所に立っている。 

 担当者の話によると夜景はすごく綺麗だそうだ。 ← またまたこのネタに心が動かされる(笑) いかん、いかん数字だ、数字!!

しかしロケーションは確かに後から変えれないものではあるため、重要な要素ではある。 

 まあ夜景はさておいて、最寄の名鉄駅から徒歩3分、JR駅からは徒歩6分 (実際に歩いて計測済み) 、という立地条件には非常に魅力がある。 ちなみに名駅まではわずか7、8分ほどで着いてしまう。

こういったロケーションには価値があるためにまずは検討対象条件をクリアした。

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 しかしここの物件はエントランスの写真を見ても分かるとおり、少しボロイ感じがする(笑)のが否めない。  築24年を経過し、大規模修繕がまだ一度もなされていないのがその原因だ。 

ここは非常に気になったために質問してみたところ、修繕積み立て費はかなりの額がしっかりと貯まっているようで近々外壁の修繕を行う予定があるらしいとのこと! 

 これは非常にチャンスに思えた。 なぜならば以前、外壁を修繕したばかりの物件をお伝えしたが、その物件が売れ残っていた理由の一つに見た目が非常に古ぼけていたためにロケーションと中身は悪くなかったにも関わらず、訪問依頼が全く来ていなかったということがあったからだ。
 しかし私がその物件を訪問した際にはすでにほとんど修繕が施されており、目を疑ったものだ。 「あれ? 違う物件に来てしまったかな?」 ← あまりに綺麗で新しく見えたために。

 こういった経験から考えて、もしこれで中身が良質な状態であるならば 「埋もれたお宝」 になっている可能性大だと気持ちがワクワクしてきた。

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 中に入ると、これまたビックリ!! すごく綺麗だ。 売主が今回は業者のために、すでにリフォームが施されていた。 しかもその内容が半端ではなかった。 

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 リフォームというのは、私達投資家の観点から見ると、良いリフォームをできる限り格安で済ませたいという気持ちがある。 
 しかし世の中値段は価値であることは否めず、格安でお願いしたばかりにかなりずさんなリフォームが施されていたりするケースがある。

 余談ではあるが、私の父が建設業界で働いている為に、私は幼少の頃から現場に連れて行かれたり、日曜大工の手伝いをかなりやらされていたため、この点を見極める目は幸い持ち合わせている。

 

 リフォームのレベルはかなりGOODで、職人さん 「良い仕事してますね」 ってな感じである。

 間取りは4LDKを3LDKに改装した、LDK12、洋6、和6×2 の南西角部屋だ。 角部屋ということでかなりの光が入ってくるために部屋の中は明るくてこれもGOODだ!

 続いて要チェック項目の3点水廻りセットだ。 

 さすがにこれは新品が搭載されているために文句が付けれないほど綺麗 ←当たり前だ(笑)

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 ここで注目すべきはお風呂である。
 既存のバスからユニット形式に変える際にバスタブの広さを拡張したおかげで通常この築年数のマンションにはない広々としたバスルームに仕上がっている。
 これはすごく評価の高いポイントだ! 半身浴もできる構造のバスタブのため、女性にもきっと喜ばれるはずだ。 ← これはリフォーム代をかなり奮発してますよ!

 また洗面台も写真では全体を写していないため分かりづらいが、3面鏡の付いたかなり幅広のものに交換されている。 

 トイレに関してもウォッシュレットが装備されているため、これもGOOD!

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 その他には、給湯器が新品になっており、もちろんキッチンの側面にはコントロールパネルが配備されている。 給湯器は壊れやすいために新品はうれしい。

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 防犯面もモニター付インターフォン搭載で安心。 

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 少し感動したのが照明器具を一括でコントロールできる設備も搭載されていたことだ。 ← ラ○ホテルのようにリモコンで点灯、消灯はもちろんのこと、考量調整、タイマーによる消灯もできるようになっている。 うーむ、これは便利でカッコいい(笑)

 

 また笑えるのが、キッチンに新品の冷蔵庫(両開きシングルドアタイプ)と洗面室にこれまた新品の洗濯機が収納されていた!

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 ここで私はピーンときた。 なかなか買い手が見つからないんだと!!

 なぜなら最近新築のマンションでよくある手法だが、購入者がなかなか見つからない場合に家具や家電品付きで販売をし直すということが多々行われているからだ。

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 ここですぐさま 核となる部分に突入していった。  

 「いつから売り出されているのですか?」 「どうですか? 反響は」 と。

 すると思ったとおりの答えが返ってきた。

 「実はすでにこの物件は損切り状態です。」 

 「当初は1100万円で売り出したのですが、
             なかなか買い手が見つからず今回の価格(980万円)に落としています」  

 

 ラッキー!! しかしここで、はいそうですか。では私が買いますとは言えない。

 敵が弱っているならばそこをトコトン付くのがプロの仕事でしょ(笑) ←まだプロではないが(笑)

 

 もうここまで書けばその先は想像できるだろう。
 いつものとおり、あーだ、こーだ 言うための材料を探し(笑)、「また折り返します。」 と言ってそこを後にした。

 もちろん精一杯自分をアピールし、購入の意欲があることを伝えるのは忘れてはいない(笑) 

 さあどこまで価格交渉が進めれるのだろうか。 

 ロケーションからいっても9万円前後の家賃獲得は堅い。

 実利回りで12%はいきたいな。

 その数字がクリアできるのであれば間違いなく購入の価値がある物件だと思う。

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