F-50を手にするまでの不動産投資

私はまだF-50を手にしていません。 しかし必ず手にします。  必ずです。 それまでの成功への軌跡を堪能してください。


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 さて5件目の調査報告は、前回の日記の冒頭に載せた写真の物件だ。 これは写真を見てもらえば分かるとおり非常に西洋的にまとまったエントランスをしている。  全体的な建物のイメージもすごく綺麗で、偶然にもまた4件目の物件と同じく大規模修繕を終えたばかりであった。

 築17年の区分所有マンション(RC)で、LDK12 洋8 洋6 和6 の3LDKの間取りをしているリフォーム済みの物件。 価格は900万円、家賃8万円を取って表面利回り10.7%とまあまあそこそこの物件だ。


しかしこれを800万円に値切れば表面利回り12%に化けてしまう。 ここが不動産投資の面白いところだ。 もちろん始めから提示価格で買うつもりは全くなく、これがこの価格ならば魅力的だが、この価格なら全く興味なしってな具合で物件を見ていく。  

不動産投資で気をつけているのは、「不動産に恋をしないこと!!」 一旦そこでの生活を考えてしまうと、ここの壁紙が好きだから気に入っただとか、玄関が広いから気に入ったなどと感情が先にきてしまう。 これは非常に危険で私も何度となくこうなりかけて「いやいや違うぞ! 俺は事業をしたいんだ。 大事なのは数字だぞ!」って何度も言い聞かせた。

 一通り中を見せてもらったが、リフォーム済みのために全般的に綺麗なのは言うまでもない。 あとは変えることのできないロケーションと価格の交渉だ。 ロケーションに関してはこれまた文句なしで、物件のすぐ裏手にユニー系列のアピタが聳え立っている。 人の入り具合にもすごく活気があることは事前に調べてきてある。 駅からの距離が20分と少し遠いのが気になるが、担当者によると工場がこの周りに結構多いらしく、車通勤の人が大半な地域のようだ。  これも後で周辺を見て回り確認しておきたいところだ。もしこれが本当ならば駅からの距離はあまり気にしなくていいだろう。 私自身もほとんどが車で移動するために駅など気にしたことがないので、ここは心理的にみても大丈夫だろう。

 いつも通り一番大事な売主の売却理由を担当者に聴いた。 すると理由は「一戸建てへの住み替え」だそうだ。 この物件のローン残金は無しということで、交渉次第では値引きが可能だそうだ。 冒頭も申し上げたとおり、 私はこの物件がこの価格なら魅力的だという見方をしているため、毎度同じく諸費用をFAXしてもらう約束をし、自分の資金状況等のアピールをして担当者と別れた。

 今日はなかなか満足のいく一日が過ごせたと思う。 とりあえず各担当者からのFAXを待ち、今度はパソコン君との睨めっこが待っている。  何といっても不動産投資は表面利回りではなく 「実利回り」が大事だからである。 最初何も知らなかった私は、「利回り10%」とか「高利回り物件あり」という言葉につられ、そういった物件を好んで見に出かけていた。 しかしいろいろな書籍やらセミナーに出かけているうちに、実は一番大事なのは 「実際の数字」 だということに気がついた。 それからというもののそれを中心に勉強し、今は正確な実利回りを何とか出せれるようには成長できた。 この辺りは本当に分かりやすい書籍や講師を知っているために追々この日記で紹介していきたいと思う。   

 さあFAXが来るのが楽しみだ。 前々回の日記で書いた 「苦渋の失敗」 を生かすために決断だけは早くしようと心に誓った。

 

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