F-50を手にするまでの不動産投資

私はまだF-50を手にしていません。 しかし必ず手にします。  必ずです。 それまでの成功への軌跡を堪能してください。


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20070122040543.jpg 一棟売りアパート

 今日は 物件調査 に出掛けてきた。

今回は、店舗付きアパート(一棟売り)と自宅用住居付きアパート(一棟売り)の2つを紹介していきたいと思う。

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 1件目は、名古屋市某所にある築35年を経過する2階建て 店舗付きアパート で、公道沿い1階に店舗があり、住居用の部屋はメゾネットタイプで3部屋(6LDK、2LDK×2)が確保されている。

20070122040852.jpg 20070122040529.jpg

 店舗用部分は、建設会社の事務所になっていて今日は休みのために普段の様子は伺えなかった。

 住居用部分は、アパートとしては間取りが非常に大きく、ファミリータイプとして使用できるもので、現在は2LDKの一室が空室になっていて、仲介業者の看板が貼り付けてあった。

一棟売りアパート

普段お伝えしている区分所有マンションと違って、室内の写真を載せることができず非常に残念だが、概観からイメージしていただける通り、お世辞にも綺麗な物件とはいえない。

 しかし店舗部分のみ外壁から全て リフォーム が施してあるために、公道からは非常に綺麗な物件に見えてしまう(笑)。

そのため探すのに非常に苦労をしてしまった。

 数字的には、売買価格が2700万円と手頃だが、築年数の経過等を考えると少し悩んでしまう。 しかし立地的には悪くはない場所なので、2700万円の土地にプラスアルファで建物が付いていると考えれば価値的には五分五分かもしれない。 

 家賃収入 は満室時で246万円ということで単純に表面利回りは9.1%ほどだ。 これでは話にならないのでぜひここは価格交渉をしてぐっと利回りを上げていきたいところだ。

 環境としては、大通りから一本入ったところにあるために昼間でも非常に静かで、2、3分歩けばいろいろなお店が点在している為に暮らすには便利だと感じられた。

 気になるのはやはり築年数だが、土地は自分に対して一切収入を生み出してはくれないものなので、やはり本当の資産である物件価値を見極めていきたいものだ。

 

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一棟売りアパート 20070122040917.jpg

 2件目は、これも名古屋市某所にある 自宅用住居付きアパート で、築5年しか経過していない非常に新しくユニークな物件だ。

 1階部分の4LDKに自分が住み、2階部分の2DK×2を賃貸に出せるというタイプで、オーナーさんは自宅 兼 会社事務所 兼 社員寮 として建てられたそうだ。

こういった理由もあり、一棟売りとしてめったにない居住中の室内を見せてもらえた。(現在は1階に社長夫婦、2階に両親と息子が住んでいて、3世帯住宅状態のため見せていただけた。 さすがに居住中なので室内の撮影は控えたが。)

一棟売りアパート 一棟売りアパート

 印象はさすがに自宅用として建てられた物件のため、非常に贅沢なつくりをしていて、賃貸アパートではありえない 豪華な設備、造り をしていた。

担当者いわく、オーナーさんは特殊清掃業務を営んでおり、一時期はめちゃくちゃ稼いだ方らしく、ここら名古屋市一帯にに5件の家(自宅)を所有しているそうだ。 しかし全て道楽で建てたらしく、事業がうまくいかなくなった今、返済が苦しくなり売却を決めたということだ。

これは非常に勉強になった。 どんなに一時期に稼いだとしても、その富を資産に変えておかなければ、いつか苦しい思いをするときが来るんだということが学べた。

 このオーナー所有の5件の物件は全て収益性は考えられておらず、とりあえず建てただけというのが仇となっているようで、銀行の借り入れも住居用としては認めてもらえず、8年の事業用ローンを組んでしまっていたようだ。 しかも今は賃貸にも出していなく、自分の家族の家になっている為にこれはまさに負債と化してしまっている。

しかし新築で8800万円掛かっている豪邸で、それを8年で返済というと単純に月90万以上を返済していることになりこの社長が一時期とてつもなく稼いでいたことは明らかだ。 ←この他にも返済があるらしいからね。

 売買価格は6200万円。 しかしこれではお話にならない。 一階の自宅用を賃貸に出したとしても全く数字が合わない。

 しかし立地は最高で、イオン系デパートがすぐ隣にあったり、名古屋までのアクセスが電車で5分と担保価値としては高いであろう。 

 まあここに自分が住み、その家賃を2階の賃料でペイしていくという考え方でいけば全然問題のない物件だろう。  だが先程学んだとおり、自分で住むということは負債になってしまい、今の私にはそれは致命傷になってしまうためちょっとこの物件はパスしたほうが無難だなと考えている。

 しかしいろいろな意味で勉強することができて非常に有意義な訪問であったことには変わりはなかったので大変満足している。

 早速家に帰って、1件目の詳細資料がFAXされ次第、キャッシュフロー計算 をしてみたいと思う。

 自分のポケットにお金を入れてくれるもの以外は、全て負債だ!! 

 この言葉が身に染みて感じた一日であった。 

 

 不動産投資特集 ⇒  こちらをぜひ参考に!!

 

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コメント

リンクありがとうございました。
こちらも、貼らせていただきました。
2007/01/22(月) 21:07:19 | |桜子 #-[ 編集]
相互リンク完了
こちらも張りました。
またよろしくおねがいします。
2007/01/22(月) 22:32:44 | |おざわ #WqEkurk.[ 編集]
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